L’année 2022 voit  l’entrée en vigueur de la résiliation infra-annuelle pour les contrats d’assurance emprunteur d’un crédit immobilier .

Une véritable simplification pour l’assuré, qui pourra résilier son assurance de prêt immobilier  comme il rompt son contrat auto ou habitation.

Surtout, en renforçant la concurrence sur ce marché détenu principalement par les banques, la résiliation à tout moment va offrir de grandes chances d’économie sur son crédit immobilier.

Voici tout ce que vous devez savoir sur cette proposition de loi tant attendue. 

Qu’est-ce que la loi Lemoine ?

La loi Lemoine est une nouvelle législation qui encadre la résiliation de l’assurance de prêt immobilier. En substance, elle permet de résilier plus facilement son contrat, et en dehors des échéances habituelles. Outre, le gain de praticité pour les assurés, l’idée est aussi de leur faire faire des économies sur une police qui peut revenir très cher sur la durée d’un prêt immobilier. 

La nouvelle loi pour résilier « à tout moment » son assurance emprunteur

Depuis la loi Hamon, entrée en vigueur en 2015, les assurés ont la possibilité de résilier leur assurance de leur crédit immobiler sans frais ni motif leurs assurance auto, moto, habitations et affinitaires « à tout moment »,  après un an de souscription. En décembre 2020, cette facilité de résiliation a été étendue, sur le même principe, aux mutuelles santé. Finalement, seule l’assurance emprunteur d’un crédit immobilier se faisait encore attendre, avec une résiliation qui se faisait uniquement à échéance une fois par an, ou dans les douze mois qui suivaient la signature de l’offre de prêt. . 

1,15% : c’est le taux moyen des crédits immobiliers hors assurance en France, selon la Banque de France, pour le mois de mars 2022, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis avril 2021.

Inversion de tendance

Une remontée sensible des taux des crédits immobiliers et la confirmation d’une inversion de tendance par rapport à l’année dernière, où la baisse a été quasiment continue.

La remontée des taux longs sur les marchés obligataires et la guerre en Ukraine sont les principaux motifs invoqués par les banques pour justifier cette évolution.

Encore historiquement bas

À 1,15 %, on est encore loin des taux des crédits immobiliers de plus de 5 % observés au début des années 2000 : ces taux du mois de Avril restent encore historiquement t bas, surtout avec une inflation attendue à plus de 4 %, ce qui conduit à des taux réels négatifs.

Mais la tendance haussière risque de se prolonger. C’est déjà le cas en ce mois d’Avril.  la plupart de nos partenaires bancaires, après la hausse de mars, ont encore remonté en avril leurs taux de 0,1 point à 0,4 point.

Ce qui peut porter dans certains réseaux le taux moyen hors assurance à 1,5%. Mais les meilleurs profils peuvent encore emprunter à 1% sur 20 ans.

Lors de la mise en place d’un crédit immobilier, les banques sollicitent une garantie financière de la part de l’emprunteur. À votre capital emprunté vont venir s’ajouter les frais de garantie. Il s’agit de dépenses supplémentaires auxquelles les emprunteurs ne pensent pas toujours. A quoi servent ces frais de garantie de prêt immobilier, quelle garantie choisir et combien coûte-t-elle ?

Qu’est-ce que les frais de garantie d’un prêt immobilier ?

Il s’agit pour la banque, organisme prêteur, de se protéger dans le cas où l’emprunteur ne serait pas en mesure de rembourser ses échéances. Les frais de garantie de votre crédit immobilier représentent ainsi une garantie de paiement pour l’organisme prêteur en cas de problème tel qu’un défaut de remboursement du ou des crédits en cours.

Ils sont bien distincts de l’assurance emprunteur qui, elle, couvre votre prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité.

Comment garantir un crédit immobilier ?

Il existe 3 types de garanties de prêt immobilier permettant à la banque d’être payée en cas de défaillance de l’emprunteur.

La caution

Garantie la plus utilisée, elle consiste à faire appel à une société de cautionnement. Il existe une multitude de sociétés de cautionnement. Citons cependant celles affiliées aux organismes financiers, ou encore de mutuelles. Cette garantie présente l’avantage d’être simple, rapide à mettre en œuvre et ne nécessitant pas d’intervention notariale puisqu’il s’agit d’un acte sous seing privé.

Notons que la caution peut également être une personne physique.

L’hypothèque

Hypothéquer un bien immobilier se fait devant notaire. En cas de non-paiement des échéances de prêt, la garantie hypothécaire autorise la banque à vendre votre bien afin de se faire rembourser les sommes dues. En pratique, l’hypothèque porte sur le bien à l’origine du prêt.

Le privilège de prêteur de deniers

Constaté dans un acte notarié, le privilège de prêteur de deniers (PPD) permet de garantir votre crédit immobilier. Le créancier, en l’occurrence la banque, dispose d’un privilège qui le rend prioritaire sur tous les autres créanciers. Dans le cas où votre bien immobilier doit être saisi et vendu, la banque sera souvent payée en premier. Elle peut également vendre le bien en cas d’impayé. Cette garantie ne peut être choisie que lorsque l’objet du crédit est un bien déjà construit ou pour l’achat d’un terrain.

Pour plus d’information votre expert crédit immobilier YMANCI Corsica Finances est à votre écoute

Résiliation à tout moment, suppression sous conditions du questionnaire de santé, délai du droit à l’oubli réduit : le Parlement a définitivement adopté  une réforme de l’assurance emprunteur pour les prêts immobiliers.

Elle ouvre la possibilité de changer d’assurance emprunteur d’un crédit immobilier sans frais à tout moment, et non plus seulement à la date anniversaire. Cette disposition entrera en vigueur le 1er juin pour les nouveaux contrats, et à compter du 1er septembre pour les autres.

Un gain de pouvoir d’achat

Les assureurs devront informer les emprunteurs chaque année de leur droit et de ses modalités de mise en œuvre.

Le volet santé de la proposition de loi a par ailleurs été musclé. Le questionnaire médical est supprimé pour les prêts immobiliers inférieurs à 200 000 euros par personne (soit 400 000 euros pour un couple) et dont le terme intervient avant le 60e anniversaire de l’emprunteur. Ces seuils pourront être modulés par décret, uniquement dans un sens favorable à l’emprunteur.

Le « droit à l’oubli » amélioré

Le délai du « droit à l’oubli » pour les cancers et l’hépatite C est réduit de dix à cinq ans. Le « droit à l’oubli » permet aujourd’hui aux anciens malades de cancer de ne plus avoir à déclarer leur maladie à leur assureur dix ans après la fin de leur protocole thérapeutique.

Les signataires de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) auront en outre l’obligation d’engager d’ici 31 juillet 2022 une négociation sur les pathologies autres que cancéreuses.

Le marché de l’assurance emprunteur est évalué à près de 10 milliards d’euros de cotisations par an, et concerne près de sept millions de propriétaires ayant un crédit immobilier en cours.

Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont juridiquement contraignantes. Toutefois, les établissements bancaires conservent une marge de flexibilité. Elle se situe dans la limite de 20% des offres de crédit immobilier émises par trimestre. Mais, pour éviter les déceptions, il faut s’assurer en amont de la faisabilité de son financement

Recommandations du HCSF et nouvelles conditions d’octroi du crédit immobilier

Les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sur les conditions d’octroi de crédit immobilier évoluent. Depuis le 1er janvier 2022, elles s’imposent aux banques.

Rappelons que depuis 2020, le HCSF a émis des recommandations visant à encadrer plus strictement les conditions d’octroi de prêts immobiliers par les banques :

• ne pas dépasser un taux d’effort de 35 % des ressources de l’emprunteur (revenu net avant impôt),
• limiter la durée de l’emprunt à 25 ans, pouvant s’accompagner d’une période de différé de 2 ans. Notamment dans le cas d’une vente en l’état de futur achèvement (achat sur plan).

Des dérogations possibles

Depuis le 1er janvier 2022, ces recommandations ont pris force de loi, restreignant la latitude des banques en matière d’octroi de crédits immobiliers aux particuliers. Pour autant, ces recommandations ne signifient pas qu’un établissement bancaire se doit de vous accorder un crédit immobilier avec un taux d’effort de 35 % sur une durée de 25 ans.

Notons que le HCSF autorise chaque banque à déroger à ces normes pour un maximum de 20% des crédits octroyés. Toutefois, cette capacité de dérogation doit être allouée en priorité à des dossiers d’acquisition de résidence principale. D’ailleurs, elle sera vraisemblablement réservée aux meilleurs clients de chaque banque. La prise en compte des critères HCSF dans la préparation d’une demande de crédit immobilier est donc un enjeu majeur pour les potentiels acquéreurs.

Une période favorable pour l’accession à la propriété

Une autre bonne nouvelle pour les emprunteurs en 2022 sera celle de l’adoption sans doute définitive du texte Lemoine. En effet, ce texte autorise à changer d’assurance-emprunteur à tout moment. Sans nul doute, cela permettra de réduire le coût total de l’emprunt et de choisir une assurance individualisée avec des garanties adaptées à son profil.

Malgré la présidentielle dans quelques mois, l’environnement économique et du crédit immobilier est plus que jamais favorable à l’achat. Toutefois, les primo-accédants qui restent les moteurs de la rentrée immobilière sont ceux qui seront les plus touchés, avec les investisseurs, par les contraintes HCSF.

Définir ses critères et ses moyens

Avant même de commencer à chercher un bien, il convient de faire un point sur les ressources disponibles.

 Quel est le montant de l’apport que le ménage peut mobiliser ? Le revenu net permet-il de souscrire un crédit immobilier et quels sont les taux d’intérêts actuels ? L’un des membres du ménage peut-il solliciter un dispositif d’entreprise pour l’aide à l’achat ?

Ces questions peuvent déjà orienter la recherche et le choix d’achat. Elles mettent en exergue les points forts et les points faibles d’un dossier d’emprunt. Il est important de savoir que les mensualités du prêt ne peuvent dépasser 35% des revenus disponibles du ménage (assurance comprise).

Vient ensuite la question de l’achat. Dans l’ancien, ou dans le neuf ?

Être accompagné dans sa recherche et ses négociations

La demande de prêt immobilier est une étape cruciale dans la démarche d’achat.  

Grâce à nos experts en crédit immobilier, l’emprunteur pourra bénéficier d’un accompagnement pour souscrire à l’emprunt le plus compétitif.

Notre rôle est, en effet, de faire jouer la concurrence pour faire baisser le taux annuel effectif global (TAEG) et de négocier l’offre la plus avantageuse au regard du dossier de l’emprunteur. 

Toutes ces informations et ressources permettent d’envisager plus sereinement son achat immobilier. Cette réflexion préalable permet en effet d’obtenir de meilleures offres, que ce soit en termes de bien à acquérir ou de crédit immobilier.

Légalement, une banque ne peut vous proposer un crédit immobilier dont le TAEG, le taux annuel effectif global qui tient compte du taux d’intérêt mais aussi des frais de dossier, de garantie ou encore du coût de l’assurance emprunteur, est supérieur à un certain plafond.

Ce dernier est nommé le taux d’usure et évolue tous les trimestres en fonction des moyennes sur les crédits immobiliers du trimestre précédent.

C’est la Banque de France qui calcule et diffuse ces plafonds.

Suite à la baisse des taux bancaires de ces derniers mois, les taux d’usure qui varient selon le type de projet et les durées ont diminué également.

Or, avec les taux des crédits immobiliers qui stagnent voire qui augmentent un peu, les risques d’observer un refus de crédit immobilier sont plus élevés pour ce 4ème trimestre 2021.

Ces contraintes viennent s’ajouter à ceux imposés par le HCSF sur le taux d’endettement, le minimum d’apport personnel exigé ou encore la limite à 25 années de remboursement, plus 2 ans pour des acquisitions en Vefa.

Nos experts sont  à votre service pour vous conseiller et vous accompagner pour réussir le financement de votre projet immobilier

Après avoir connu de nouveaux planchers historiques, les taux des crédits immobiliers demeurent très bas.

Les taux moyens en ce mois d’octobre est de 0,83 % sur 15 ans, 0,99 % sur 20 ans et 1,15 % sur 25 ans.

Les meilleurs profils peuvent emprunter à 0,70 % sur 15 ans, 0,90 % sur 20 ans et 0.97% sur 25 ans.

Les banques ont continué de baisser leurs taux des prêts immobiliers tout au long du mois de septembre, ce qui a par ailleurs favorisé la production de crédit à la rentrée. Elles n’avaient donc aucune raison de les remonter ce mois-ci. .

 S’il y a une remontée des taux des crédits immobiliers, elle se fera de façon progressive pour ne pas alerter les marchés financiers. Les taux des prêts immobiliers ne devraient pas connaître de hausse brutale; les banques peuvent encore compter sur l’importante épargne des ménages..

Le taux d’usure, possible frein au financement

Ce contexte de taux bas des crédits immobiliers continue d’assurer des conditions d’emprunt favorables aux potentiels acheteurs. Le mois d’octobre devrait donc participer au record de la production de crédit immobilier déjà observé cette année.

Possible frein au dynamisme ambiant cependant : le taux d’usure, qui connaît une baisse importante depuis le début de l’année 2021 – baisse de 18 points de base pour les prêts entre 10 et 20 ans, et de 0,26% pour les prêts de 20 ans et plus. Il est donc aujourd’hui de 2,39% pour les prêts à taux fixe entre 10 et 20 ans, et de 2,41% au-delà de 20 ans.

Dernière ligne droite pour obtenir un PTZ

C’est aussi, en banque, le dernier mois pour obtenir dans le cadre d’un crédit immobilier un prêt à taux zéro (PTZ) aux conditions de 2021, c’est-à-dire, calculé sur les revenus N-2 (2019). Dans le cas contraire, il faudra attendre le 1er janvier 2022 pour obtenir un PTZ aux nouvelles conditions (basé sur les revenus de l’année écoulée).

En 2020, la loi Lagarde qui permet de choisir une autre assurance de prêt que celle proposée par sa banque, a fêté ses 10 ans.

 Pourtant, les emprunteurs ayant souscrits un crédit immobilier sont encore nombreux aujourd’hui à rencontrer des difficultés pour faire valoir leurs droits, et les banques dominent encore très largement le marché à 88 %.

L’assurance d’un crédit immobilier représente un certain coût pour un emprunteur.

Il peut donc être intéressant de renégocier son contrat assurance.

Une possibilité s’offre alors à l’emprunteur : il peut changer de d’assurance grâce à la   délégation d’assurance
Cependant, il ne s’agit pas réellement de renégociation d’assurance de prêt mais de résiliation afin de souscrire un nouveau contrat plus avantageux.

En effet, négocier son assurance de prêt impose toujours de présenter à sa banque un nouveau contrat.
Si l’emprunteur d’un crédit immobilier décide de souscrire un nouveau contrat d’assurance de prêt dans un autre établissement, il devra proposer un autre contrat à sa banque en respectant bien l’équivalence des garanties. La nouvelle assurance devra proposer des garanties au moins similaires à celles de l’assurance de sa banque.

Si ce n’est pas le cas, son établissement bancaire pourra refuser.
Selon l’article L 312-9 du Code de la consommation « Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être motivée. »

Une fois que la banque de l’emprunteur aura validé la nouvelle assurance, l’emprunteur pourra alors résilier son ancien contrat pour souscrire au nouveau. Cela reste donc compliqué, mais grâce à nos experts en assurance de prêt Ymanci Corse accompagne les emprunteurs et prend en charge toutes les démarches.

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